Cum cumperi un apartament în România în 2025

Cumpărarea unui apartament este, pentru majoritatea românilor, cea mai importantă decizie financiară din viață. Un apartament mediu în România costă între 70.000 și 200.000 de euro, iar procesul de achiziție poate dura între una și șase luni. Un ghid clar poate face diferența dintre o decizie bună și una costisitoare.

Acest ghid acoperă toți pașii procesului de cumpărare — de la stabilirea bugetului până la semnarea actelor la notar — cu informații actualizate pentru 2025.

Pasul 1: Stabilește bugetul real

Înainte de a te uita la orice anunț, trebuie să știi exact cât poți cheltui. Prețul apartamentului nu este suma totală — adaugă:

• Comisionul agenției (dacă cumperi prin agent): 2–3% din prețul de vânzare
• Taxa notarială: aproximativ 0,5–1% din valoarea tranzacției + TVA
• Impozitul la transferul proprietății: 3% dacă proprietatea a fost deținută mai puțin de 3 ani, 1% dacă a fost deținută mai mult de 3 ani (conform legislației actuale)
• Costurile de intabulare: câteva sute de lei
• Renovarea și mobilarea: 5.000–30.000 euro, în funcție de starea apartamentului

Ca regulă generală, adaugă 5–8% la prețul de achiziție pentru a acoperi toate costurile suplimentare.

Credit ipotecar sau fonduri proprii?

Dacă intenționezi să cumperi prin credit ipotecar, consultă mai întâi o bancă sau un broker de credite pentru a obține o pre-aprobare. Aceasta îți arată suma maximă pe care o poți împrumuta și rata lunară estimată. Avansul minim este de obicei 15–25% din valoarea imobilului.

Pasul 2: Caută proprietăți inteligent

Piața imobiliară românească este fragmentată — aceleași proprietăți apar pe multiple platforme, uneori la prețuri diferite. Folosește platforme specializate precum SimpluVinde.ro pentru anunțuri verificate și hărți interactive.

Criterii de prioritizat

• Locația: distanța față de locul de muncă, acces la transport public, școli în apropiere
• Etajul: parter și ultimul etaj vin cu avantaje și dezavantaje specifice (zgomot, căldură, securitate)
• Orientarea: apartamentele orientate spre sud sau sud-est beneficiază de mai multă lumină naturală
• Structura de rezistență: BCA (cărămidă), panouri prefabricate sau structură de beton — contează pentru renovare și seism
• Cheltuielile de întreținere lunare: întreabă despre costul mediu al întreținerii în blocul respectiv

Pasul 3: Vizionarea proprietății

Niciodată nu cumpăra un apartament fără să îl vizionezi fizic, indiferent cât de bune arată pozele. La vizionare, verifică:

• Umiditatea pereților și tavanelor (pete de mucegai, vopsea crăpată)
• Starea instalației electrice (tabloul electric, numărul de prize)
• Presiunea apei și temperatura (deschide toate robinetele)
• Funcționarea caloriferelor în sezon rece
• Zgomotul din stradă și de la vecini (vizionează la ore diferite)
• Starea ferestrelor și a tâmplăriei (dacă sunt cu geam termopan)
• Aspectul holului, scării și spațiilor comune

Pasul 4: Negocierea prețului

Prețul listat nu este neapărat prețul final. În România, este normal să negociezi 3–10% din prețul cerut, mai ales dacă apartamentul este pe piață de mai mult de 60 de zile.

Cum negociezi eficient

• Documentează-te cu prețuri comparative pentru apartamente similare din același cartier
• Identifică probleme reale ale apartamentului (renovare necesară, etaj nefavorabil) și folosește-le ca argumente
• Nu arăta un entuziasm excesiv la prima vizionare
• Fă o ofertă în scris, cu o valabilitate de 48–72 de ore
• Dacă plătești cash, menționează acest lucru — vânzătorii preferă tranzacții rapide fără dependență de credit

Pasul 5: Verificarea actelor

Înainte de a plăti orice sumă, verifică toate documentele proprietății. Aceasta este etapa în care greșelile costă cel mai mult. Este recomandat să angajezi un avocat sau să soliciți notarului să verifice:

• Extrasul de carte funciară: confirmă că vânzătorul este proprietarul legal și că nu există ipoteci, sechestre sau alte sarcini
• Certificatul fiscal: confirmă că nu există taxe locale restante
• Autorizația de construcție și procesul verbal de recepție (pentru apartamente mai noi)
• Regulamentul asociației de proprietari și eventualele datorii la întreținere
• Certificatul de performanță energetică: obligatoriu prin lege la vânzare

Pasul 6: Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare)

Antecontractul este un acord scris prin care vânzătorul se angajează să vândă și cumpărătorul să cumpere proprietatea la un preț și termen stabilit. Se plătește un avans de obicei între 10–20% din prețul de vânzare.

Antecontractul trebuie să conțină obligatoriu:

• Datele complete ale ambelor părți (CNP, date de contact)
• Descrierea exactă a proprietății (adresă, suprafețe, număr cadastral)
• Prețul total și modalitatea de plată
• Suma avansului și condițiile de returnare
• Termenul pentru semnarea contractului final
• Penalitățile pentru nerespectarea angajamentelor

Este recomandat să autentifici antecontractul la notar — costul este mic, dar protecția juridică este mult mai solidă.

Pasul 7: Semnarea contractului la notar

Contractul de vânzare-cumpărare se semnează obligatoriu în formă autentică, la un birou notarial. Notarul verifică actele, calculează taxele și intabulează transferul de proprietate la Cartea Funciară.

La semnarea finală trebuie să ai pregătit:

• Actul de identitate al tuturor cumpărătorilor
• Dovada plății prețului (extras de cont sau chitanță)
• Acordul soției/soțului (dacă ești căsătorit și nu există contract matrimonial)
• Suma pentru taxele notariale (calculată în avans de notar)

Costuri totale estimative

Pentru un apartament de 100.000 euro, costurile totale la cumpărare sunt aproximativ:

• Prețul apartamentului: 100.000 euro
• Taxe notariale: 700–1.200 euro
• Impozit transfer: 1.000–3.000 euro (dacă vânzătorul are obligație)
• Comision agent (dacă e cazul): 2.000–3.000 euro
• Intabulare: 100–300 lei
• Total estimat: 103.000–107.000 euro