Ce impozit plătești la vânzarea unui imobil în România
Vânzarea unui imobil în România implică și obligații fiscale față de stat. Mulți vânzători sunt surprinși la notar când află că trebuie să plătească impozit pe venitul din tranzacție. Acest ghid îți explică clar cine plătește, cât plătește și când ești scutit.
1. Cine este obligat să plătească impozit
Conform Codului Fiscal, persoanele fizice care vând imobile datorează impozit pe venitul din transferul dreptului de proprietate. Impozitul se calculează și se reține de notar la momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Sunt supuse impozitării vânzările de:
- Apartamente și case
- Terenuri intravilane și extravilane
- Spații comerciale sau birouri deținute de persoane fizice
- Garsoniere, vile, cabane
2. Cum se calculează impozitul
Regula generală prevede o cotă de 3% din valoarea de tranzacție declarată în contract, dacă imobilul este deținut de mai puțin de 3 ani. Dacă este deținut de cel puțin 3 ani, cota scade la 1%.
| Situație | Cotă impozit | Baza de calcul |
|---|---|---|
| Deținut sub 3 ani | 3% | Valoarea din contract |
| Deținut 3 ani sau mai mult | 1% | Valoarea din contract |
| Scutire totală (vezi mai jos) | 0% | — |
Exemplu: Vinzi un apartament cumpărat acum 2 ani cu 120.000€ (echivalent în lei). Impozitul este 3% × 120.000€ = 3.600€ — reținut de notar și virat direct la ANAF.
3. Când ești scutit de impozit
Există situații în care vânzătorul nu plătește niciun impozit:
- Prima locuință: dacă vinzi singura ta proprietate și ai locuit efectiv în ea cel puțin 1 an înainte de vânzare, poți beneficia de scutire. Condiția: să nu fi mai beneficiat de această scutire în ultimii 2 ani
- Succesiune/moștenire: transferul prin moștenire nu generează impozit pe venit din transfer (se plătesc alte taxe notariale)
- Donație între rude de gradul I: donațiile între părinți și copii nu sunt impozitate ca vânzare
Atenție: Condiția „primei locuințe" este interpretată strict de ANAF. Dacă ai sau ai avut altă proprietate în ultimii ani, scutirea poate să nu se aplice. Verificați cu notarul sau un consultant fiscal înainte de tranzacție.
4. Valoarea declarată în contract
Impozitul se calculează pe valoarea declarată în contractul de vânzare-cumpărare. Această valoare trebuie să fie cel puțin egală cu valoarea minimă stabilită de grilele notariale ale Camerei Notarilor Publici (actualizate anual).
- Notarul verifică dacă prețul din contract este cel puțin la nivelul grilei notariale
- Dacă prețul declarat este sub grilă, notarul va calcula impozitul la valoarea din grilă, nu la cea din contract
- Declararea unui preț mai mic decât cel real (prețul „în acte") este ilegală și poate atrage sancțiuni fiscale pentru ambele părți
5. Ce declarații depui la ANAF
Ca vânzător persoană fizică, în general nu trebuie să depui nimic la ANAF — notarul reține impozitul și îl virează în numele tău. Totuși, există câteva situații de urmărit:
- Dacă ai vândut mai multe proprietăți într-un an fiscal (activitate considerată „profesională"), ANAF te poate recalifica ca PFA sau persoană juridică
- Dacă venitul din vânzare depășește anumite praguri, poate fi necesară Declarația Unică (D212) pentru recalcularea contribuțiilor la sănătate
- Notarul emite un document de confirmare a plății impozitului — păstrează-l
Dacă vinzi o proprietate direct, fără agent, economisești comisionul de agenție. Publică-ți anunțul gratuit pe SimpluVinde.ro și ajunge la cumpărători din toată România.
6. Sfaturi practice înainte de vânzare
- Verifică data exactă a dobândirii proprietății (data din cartea funciară) pentru a stabili dacă se aplică cota de 1% sau 3%
- Dacă ești aproape de 3 ani de deținere și nu ești în grabă, așteptarea poate economisi 2% din prețul de vânzare
- Discută cu notarul tău înainte de semnare — poate identifica scutiri aplicabile situației tale
- Calculează impozitul în bugetul tranzacției: dacă vinzi cu 200.000 lei și ești la cota de 3%, ai 6.000 lei mai puțin de primit
- Nu declara un preț mai mic în contract pentru a reduce impozitul — riscul de sancțiuni depășește cu mult economia fiscală